Zdaniem ministra rozwoju i technologii Waldemara Budy, wyższy podatek ma ograniczyć działalność związaną z hurtowym zakupem mieszkań, która negatywnie wpływa na możliwości wyboru osób prywatnych. Przeciętna rodzina szukająca mieszkania musi mierzyć się z wyższymi cenami oraz mniejszą dostępnością atrakcyjnych ofert. Eksperci są jednak sceptycznie nastawieni do planowanych zmian. Wyższy podatek w praktyce nie przełoży się na spadek cen mieszkań, oczekiwany przez prywatnych nabywców, a zmiany mogą zostać wykorzystywane wyłącznie do celów politycznych.
Działalność funduszy a realne przyczyny zastoju na rynku mieszkań w Polsce
Z danych PwC wynika, że w Polsce mieszkań na instytucjonalny wynajem jest niecałe 8 tys. nieruchomości, a prawie połowa dotyczy Warszawy. Eksperci zwracają uwagę, że jest to nie znacząca liczba biorąc pod uwagę cały rynek. Szacunki są różne, ale w większości z nich mieszkania na instytucjonalny najem stanowią niecały procent ogólnej liczby nieruchomości. Ministerstwo rozwoju i technologii jeszcze w czerwcu 2022 r. zwracało uwagę, że jedynie 0,05 proc. mieszkań w Polsce należy do funduszy inwestycyjnych. Faktem jest, że na polskim rynku w ciągu ostatnich kilku lat pojawia się coraz więcej funduszy nawiązujących współpracę z deweloperami. W społeczeństwie popularna jest jednak opinia, że to siła nabywcza funduszy międzynarodowych odpowiada w dużej mierze za wzrost cen mieszkań. Jedną z przyczyn zwiększonego hurtowego wykupu mieszkań pod wynajem jest spadek popytu wśród klientów indywidualnych.
Obecna sytuacja w Polsce sprzyja aktywności funduszy inwestycyjnych na rynku nieruchomości. Wysokie koszty kredytów hipotecznych, mniejsza liczba pozytywnych decyzji udzielonych wnioskującym wynikająca z zaostrzenia polityki przyznawania kredytowania, napływ dużej liczby osób z Ukrainy oraz wysoka inflacja to najważniejsze czynniki wpływające na spadek popytu wśród indywidualnych klientów. Z danych BIK wynika, że aż o 60,7 proc. spadła wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe w grudniu 2022 r. w stosunku do do grudnia 2021 r. W ostatnim miesiącu minionego roku o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie 12,30 tys. osób, a rok wcześniej było ich 33,16 tys. Biorąc pod uwagę dane za listopad 2022 r. zanotowano spadek o 9,6 proc. miesiąc do miesiąca.
Dla małych i średnich deweloperów nawiązanie relacji z funduszami może być jedynym sposobem na przetrwanie trudnego okresu. W Polsce aktywne są przede wszystkim zagraniczne podmioty z doświadczeniem i konkretnymi planami do wdrożenia. Ceny mieszkań na krajowym rynku są atrakcyjne z perspektywy międzynarodowych funduszy. W momencie, kiedy klienci indywidualni mają ograniczony dostęp do kredytowania, inwestorzy instytucjonalni mogą zapełnić lukę rynkową, która pozwoli przetrwać deweloperom.
Jakich mieszkań szukają fundusze?
Fundusze inwestycyjne decydują się głównie na zakup hurtowy w ramach części lub całej inwestycji. Duże znaczenie ma atrakcyjna lokalizacja zapewniająca szybkie znalezienie najemców. Inwestorzy decydujący się na zakup kilkunastu mieszkań w tym samym czasie oczekują często dopasowania oferty do własnych oczekiwań oraz zniżek w ramach hurtowego zakupu. Kolejny ważny aspekt to wysoka jakość wykonania, terminowość, a często również zapewnienie mieszkań wykończonych pod klucz.
Inny model działania funduszu polega na zlecaniu budowy mieszkań bezpośrednio deweloperowi albo firmie budowlanej, a następnie przekazaniu na wynajem.
Obecnie rynek najmu instytucjonalnego rozwija się przede wszystkim w największych miastach jak Warszawa, Gdańsk, Poznań czy Kraków. Wielu ekspertów zwraca jednak uwagę na potencjał nieco mniejszych miast – powyżej 200 tys. mieszkańców, np. Gdyni, Bydgoszczy czy Lublina.