20 maja 2021 r. sejm uchwalił ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Przepisy wchodzą w życie od 1 lipca 2022 r. Dokument reguluje kwestie związane z m.in. nadzorem nad wydatkowaniem środków z MPR, umowami rezerwacyjnymi czy odstąpieniem od umowy w określonych przypadkach. Inicjatorem i autorem ustawy jest Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, a obsługę DFG zapewni Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny.
Kogo dotyczy nowa ustawa deweloperska?
Przepisy wpływają przede wszystkim na funkcjonowanie rynku nieruchomości – deweloperów, nabywców oraz podmioty związane z rynkiem.
Nabywcy kupujący nieruchomość zyskują ochronę zainwestowanych środków. Ustawa zapewnia bezpieczeństwo na wypadek upadłości dewelopera albo banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP). Nowe przepisy sprawiają, że rośnie bezpieczeństwo transakcji na rynku pierwotnym, a deweloperzy zyskują większe zaufanie w oczach konsumentów.
Dużą zmianą dla deweloperów jest uruchomienie Deweloperskiego Funduszu Ubezpieczeniowego. Podmioty realizujące inwestycje zobowiązane będą przekazywać składki stanowiące określony procent od wpłat dokonywanych przez nabywców na mieszkaniowe rachunki powiernicze. Wysokość stawki określi minister zajmujący się obszarem budownictwa, nie może jednak przekroczyć 1 proc. kwoty umieszczonej w ramach otwartego MRP oraz 0,1 proc. zamkniętego MRP.
Banki zobowiązane będą do ponoszenia większej odpowiedzialności za rozliczanie inwestycji. Instytucje prowadzące mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP) otrzymują większą kontrolę nad wypłatami środków przez dewelopera.
Nowa ustawa deweloperska 2022 – najważniejsze zmiany
Prezes UOKiK zwrócił uwagę na duże ryzyko nabywców związane z obsługą mieszkaniowych rachunków powierniczych (MRP). Przeważająca na rynku otwarta forma MRP, gdzie środki z rachunków przekazywane są do dewelopera zgodnie z postępem prac, wiąże się z zagrożeniem utraty środków w przypadku m.in. upadłości realizatora inwestycji.
Upadłość banku to drugie istotne zagrożenie dla bezpieczeństwa konsumentów. Ani instytucje prowadzące MRP ani zapisy prawne nie gwarantują, że odbiorca otrzyma zwrot całej sumy w przypadku upadłości. Nowa ustawa likwiduje otwarte MRP z gwarancją bankową oraz otwarte MRP z gwarancją ubezpieczeniową. UOKiK zwraca uwagę, że są to niewykorzystywane w praktyce formy. Ustawa powołuje Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, w celu ochrony środków nabywcy zgromadzonych na rachunku MRP otwartym lub zamkniętym. Rolą deweloperów będzie odprowadzanie składek od wpłat konsumentów dokonywanych na rachunek.
Zmiana zajdzie również w obszarze umów rezerwacyjnych, które nie podlegały szczegółowym regulacjom. Nowa ustawa wprowadza wysokość opłaty, stanowiącą maksymalnie 1 proc. ceny nieruchomości. Jeżeli klient zdecyduje się zawrzeć umowę deweloperską wpłacona kwota zostanie wliczona do ceny mieszkania i umieszczona na rachunku MRP.
Nowe przepisy regulują również kwestie związane z wadami.
- Wady istotne przy odbiorze mieszkania – klient zyskuje możliwość dochodzenia roszczeń w przypadku istotnych wad. Deweloper po uznaniu wady w protokole odbioru ma 3 szanse na jej usunięcie. Jeżeli nie wywiąże się ze zobowiązania odbiorca ma prawo odstąpić od umowy. Natomiast w przypadku, gdy deweloper nie uzna wady, klient może zgłosić się z prośbą o opinię do rzeczoznawcy budowlanego.
- Wady nieistotne przy odbiorze mieszkania – klient będzie mógł usunąć wadę na koszt dewelopera, jeżeli zostanie uznana w protokole odbioru, a inwestor nie usunie jej w trakcie 3 prób.
Obligatoryjna stanie się zgoda wierzyciela hipotecznego dewelopera wskazująca, że po wywiązaniu się ze wszystkich opłat klient otrzymuje mieszkanie z czystą hipoteką. Obecnie w przypadku upadłości dewelopera, który posiadał hipotekę ustanowioną na prowadzoną inwestycję, bank jako pierwszy zaspokajał roszczenia.
Nowa ustawa wprowadza zmiany także w zakresie nadzoru banku lub innej instytucji prowadzącej MRP nad środkami wpłaconymi przez klientów. Nabywca będzie płacił wyłącznie za ukończony etap budowy. Jeżeli prowadzony będzie OMRP ostatnia transza trafi do dewelopera po przeniesieniu własności na klienta.
Sprawdź pełny tekst ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
