Na początku naszkicujmy sobie bieżącą sytuację. Inflacja bije obecnie dwudziestoletnie rekordy, ceny materiałów budowlanych rosną w zawrotnym tempie, Rada Polityki Pieniężnej rozpoczęła cykl podwyżek stóp procentowych, a za zakrętem czeka na nas „Nowy Ład”. Czy w obliczu tych wyzwań 2022 rok będzie tak samo rekordowy jak 2021?
Wyższe stopy procentowe nie sprzyjają popytowi
Zdaniem analityków popyt na kredyty hipoteczne w najbliższych miesiącach wyraźnie spadnie. Coraz wyższe stopy procentowe oznaczają droższe kredyty. Jeszcze kilka miesięcy temu oprocentowanie kształtowało się na poziomie 2-3%. Dziś trudno znaleźć ofertę tańszą niż 5% w skali roku przy oprocentowaniu zmiennym i 6,5% przy stałym. Wyższy koszt kredytu oznacza wyższą ratę. Wyższa rata zaś to niższa zdolność kredytowa. Wiele osób nie będzie mogło sobie pozwolić na kredyt w takiej wysokości, jaka pozwoliłaby im na zakup wymarzonej nieruchomości. Niektórych nie będzie na kredyt stać wcale.
Mieszkanie jako ochrona kapitału
Według danych publikowanych przez Narodowy Bank Polski w ostatnich latach większość mieszkań w Polsce nabywana była za gotówkę. Wyjątek stanowiły ostatnie miesiące 2021 roku, jednak co do zasady to transakcje finansowane ze środków własnych napędzają rynek nieruchomości w naszym kraju. W 2022 roku ta tendencja może się nasilić. Wysoka inflacja powoduje, że osoby posiadające znaczące oszczędności będą chciały uchronić je przed utratą wartości. Nieruchomości wciąż uznawane są za bezpieczną lokatę kapitału, zatem możemy się spodziewać zwiększonego popytu ze strony tej grupy nabywców.
Nowy Ład a rynek nieruchomości
Szereg reform gospodarczych pod zbiorczą nazwą Nowy Ład, które przygotował dla nas obecny rząd, obejmuje wiele aspektów naszego życia, w tym kwestie nabywania nieruchomości. Wprowadzone zmiany mogą mieć istotny wpływ na rynek mieszkaniowy, chociaż w tej chwili trudno ocenić jego siłę i kierunek. Zarówno przyszli nabywcy, jak i firmy deweloperskie, liczą na pozytywne skutki, tj. stymulację popytu, która złagodzi konsekwencje podwyżek stóp procentowych.
Wprowadzane zmiany dotyczą głównie zapewnienia wsparcia w uzyskaniu kredytu hipotecznego dla osób, które nie dysponują wystarczającym wkładem własnym. Pomoc ma być skierowana do osób, które
- planują kupić pierwsze mieszkanie z rynku pierwotnego, wtórnego lub społecznego,
- chcą wybudować dom.
Państwo za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego ma im zagwarantować wkład własny nawet do 20% maksymalnie do kwoty 100 tys. zł przez okres minimalnie 15 lat.
Osoby, które skorzystają z programu, będą mogły liczyć także na dopłaty do spłaty kredytu wraz z powiększaniem się ich rodziny. Po narodzinach drugiego dziecka otrzymają Bon Plus w wysokości 20 tys. zł, a w przypadku urodzenia trzeciego lub kolejnego dziecka w wysokości 60 tys. zł.
Dofinansowanie jest zależne także od ceny za metr kwadratowy mieszkania. Ustalony limit ma w założeniu zapobiec pompowaniu cen przez deweloperów. W rzeczywistości mocno ogranicza wybór nieruchomości.
Nie tylko osoby prywatne kupują mieszkania
Chociaż na rynku mieszkaniowym przeważają inwestorzy indywidualni, coraz większą rolę odgrywają fundusze inwestycyjne. Analitycy spodziewają się silnego popytu z ich strony, szczególnie w największych miastach. Skupowanie mieszkań przez fundusze inwestycyjne i ich późniejszy wynajem staje się coraz popularniejszą formą inwestowania. Podmioty te dysponują gotówką, więc nie staną im na drodze wyższe stopy procentowe. Spadek popytu ze strony klientów indywidualnych może zaś rozgrzać rynek najmu. To w efekcie przyniosłoby wyższe opłaty za wynajem, czyli pokaźniejsze zyski dla posiadaczy nieruchomości.
Drogo, drożej, jeszcze drożej
Sytuacja na rynku mieszkaniowym w 2022 roku zależeć będzie nie tylko od strony popytowej, ale także od kosztów, które będą ponosili deweloperzy. Rosnące ceny materiałów budowlanych niekorzystnie wpływają na ich zyski. Ograniczony popyt natomiast nie pozwoli na skompensowanie tych kosztów wyraźną podwyżką cen mieszkań. Do tego wszystkiego dochodzą wciąż drożejące działki pod zabudowę wielorodzinną. Deweloperzy deklarują, że mają zabezpieczony bank ziemi na kilka lat. Muszą zatem nabywać nowe grunty, aby ich firmy mogły nadal budować. Działki są i będą rozchwytywane, co utrzyma ich ceny na wysokim poziomie. Biorąc to wszystko pod uwagę, nie powinniśmy spodziewać się drastycznych przecen mieszkań.
Rok pełen wyzwań
2021 rok bił wszelkie rekordy na rynku mieszkaniowym. Wiele wskazuje na to, że 2022 przyniesie nam uspokojenie sytuacji. Wyższe stopy procentowe co prawda mogą ograniczyć popyt ze strony osób kupujących mieszkania na kredyt, ale chęć zabezpieczenia oszczędności przez osoby zamożne w obliczu pędzącej inflacji powinna złagodzić ten efekt. W rezultacie spodziewamy się, że ceny mieszkań utrzymają się na poziomie zbliżonym do obecnego.
