Jak i kiedy określić wartość nieruchomości?

Określenie wartości nieruchomości to jeden z najważniejszych kroków podczas sprzedaży mieszkania, domu czy lokalu użytkowego. Cena odzwierciedlająca sytuację rynkową pozwala zawrzeć umowę satysfakcjonującą dla obu stron – sprzedawcy i kupującego. Jak oszacować wartość nieruchomości? Kiedy zwrócić się o wsparcie do rzeczoznawcy majątkowego?

Określenie wartości nieruchomości to jeden z najważniejszych kroków podczas sprzedaży mieszkania, domu czy lokalu użytkowego. Cena odzwierciedlająca sytuację rynkową pozwala zawrzeć umowę satysfakcjonującą dla obu stron – sprzedawcy i kupującego. Jak oszacować wartość nieruchomości? Kiedy zwrócić się o wsparcie do rzeczoznawcy majątkowego? 

Sprzedawcy domów albo mieszkań najczęściej wykorzystują metodę polegającą na porównaniu cen rynkowych podobnych nieruchomości. W wycenie uwzględnia się również cechy różniące lokale w konkretnej lokalizacji. Sprzedając nieruchomość przeznaczoną na działalność gospodarczą bierze się pod uwagę również dochody, jakie można osiągnąć. 

Jak ustalić wartość nieruchomości? – wartość a wycena 

Decydując się na sprzedaż nieruchomości jednym z najważniejszych parametrów jest cena rozumiana jako kwota, za którą nowy nabywca otrzymuje prawo własności. Podczas ustalania ceny niezbędne jest oszacowanie wartości nieruchomości. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, art. 151, definiuje wartość rynkową jako oszacowaną kwotę nieruchomości w dniu wyceny, za którą może zostać zawarta transakcja na określonych warunkach. Wartość rynkowa jest więc parametrem zmiennym w czasie. 

Na wartość nieruchomości wpływają takie czynniki jak elementy stałe i ruchome, a także mury, ale również aspekty emocjonalne, np. prywatne przywiązanie do nieruchomości czy znaczenie obiektu pod względem historycznym. W procesie wyceny, czyli określenia wartości wyrażonej w kwocie pieniężnej, niezbędne jest uwzględnienie przede wszystkim parametrów mierzalnych. Prawidłowe oszacowanie wartości nieruchomości pozwala zawrzeć umowę korzystną dla obu stron – sprzedającego i kupującego. To również niezbędny element w procesie uzyskiwania kredytu hipotecznego. 

Jak ustalić wartość nieruchomości samodzielnie? Podstawowy punkt odniesienia to średnia cena rynkowa. Decydując się na sprzedaż należy wziąć pod uwagę medianę cen nieruchomości dla okresu (miesiąca, kwartału, pół roku), o podobnych parametrach i zbliżonej lokalizacji. Sprzedawca uwzględnia w analizie m.in. metraż, liczbę pokoi, widok z okna, sąsiedztwo, typ zabudowy itp. Pod uwagę bierze się cenę za metr kwadratowy nieruchomości. 

Kto może oszacować wartość nieruchomości?

Kupując mieszkanie na kredyt należy zwrócić się o pomoc do rzeczoznawcy majątkowego. Część banków nie przyjmuje samodzielnego oszacowania wartości nieruchomości będącej przedmiotem przyszłej umowy. Specjalista oszacuje wartość nieruchomości dla celów bankowych, sądu czy organów podatkowych. Instytucje traktują wycenę rzeczoznawcy majątkowego jako w pełni wiarygodną i obiektywną. Efektem pracy jest dokument urzędowy potwierdzający wartość nieruchomości. 

Operat szacunkowy obowiązuje przez 12 miesięcy i może być wykorzystany wyłącznie w celu powstania, np. podczas sprawy sądowej. 

Ile kosztuje usługa rzeczoznawcy? Cena zależy m.in. od lokalizacji, sytuacji prawnej czy rodzaju nieruchomości. Specjaliści biorą pod uwagę również dodatkowe koszty, np. koszt dojazdu oraz uzyskania niezbędnej dokumentacji. Przepisy prawa nie regulują wysokości kosztu sporządzenia operatu szacunkowego. Średnia cena za dokument w mieście to ok. 400 zł. Rzeczoznawcy mogą oczekiwać większego wynagrodzenia w przypadku ekspresowego wykonania usługi. 

Wartość rynkowa nieruchomości – parametry 

Standardowa transakcja kupna-sprzedaży na rynku wtórnym nie wymaga oficjalnego dokumentu. Przy samodzielnym szacowaniu wartości i ustalaniu ceny należy wziąć pod uwagę lokalizację nieruchomości oraz położenie w budynku. Bliskość punktów handlowo-usługowych, dostęp do komunikacji czy odległość od szkół to czynniki zwiększające atrakcyjność oferty. 

Ważny jest również metraż, konieczność remontu, czyli stan techniczny nieruchomości oraz stopień wykończenia. Podczas szacowania wartości należy wziąć pod uwagę stan prawny, np. obciążenia hipoteczne. Ostatni parametr to cena rynkowa odnosząca się do nieruchomości o zbliżonych cechach w tej samej lokalizacji. 

Część agencji nieruchomości oferuje usługę wyceny domu czy mieszkania. Pozwala to na mniejsze koszty niż usługa rzeczoznawcy majątkowego. Jednocześnie sprzedawca otrzymuje dokument zwiększający wiarygodność wśród potencjalnych klientów. Biura nieruchomości często posiadają dużo więcej informacji niż jednorazowy sprzedawca. W wycenie warto uwzględnić również dane z ksiąg wieczystych, raportów, trendów rynkowych czy rejestrów prowadzonych przez urzędy.

Total
1
Shares
Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Poprzedni wpis

Czym jest finansowanie dłużne?

Następny Wpis

Motywacja pracowników. Dlaczego warto motywować i jak to robić skutecznie?

Powiązane wpisy
Dołącz do naszej
Nefs.pl dostarcza praktyczne informacje, sprawdzone analizy, podstawy inwestowania i ciekawostki z rynku.
społeczności
Dołącz do naszego
Nefs.pl dostarcza praktyczne informacje, sprawdzone analizy, podstawy i ciekawostki.
NewsletterA